卖地，广州拼了！天河海珠番禺，统统掏空家底！下半年楼市要火？

2023-07-27 18:00:47 来源：广州楼市情报

下半年，风起时！

(资料图)

最近以来，政策松绑吹风，土拍也来托市了。

下半年，广州还有19宗宅地挂牌，几乎全是靓地！楼市，眼瞅着又要火起来了。

其中，9宗地块为年初供地计划没提到的新面孔，属于意外惊喜。

天河、荔湾、番禺、海珠，统统都要掏出家底来了。

哪些热门地块，最值得关注？

放大土地供应量的地方，往往是市场潜力大的地方，通过对热点地区反复刺激，释放购买力入场。

那么，官方都在往哪些板块的楼市“做加法”？

据了解，这次蓝皮书共更新土地78宗，蓝皮书上显示的宅地19宗。

目前版本，是在年初发布版本的基础上，精细化梳理储备用地，涵盖广州国际金融城、天河智谷、琶洲地区、白云新城、广州南站等全市重点功能片区用地。

当中提及的地块有些是年初已经露过面的，全新地块有9宗，情报哥在此简单总结一下这次要点：

1、中心区天河、海珠、荔湾竟然还有私货，3宗全新地块来袭，位置配套啥的都紧挨板块网红盘，题材十足；

2、宅地稀缺的广州南站，有2宗地块供应，体量还不小，还配建中小学；

3、从化也放出两块宅地。

看大背景就知道，此次供地报告提及的地块，背后背负的托市期待有多大。

回顾历年广州供地完成情况，自18年以来广州土地加供，过往的市场，热度高，预期高，情绪火，普遍超额完成年度蓝皮书计划。

21年市场高点更是加大出地，从购房者到开发商，都希望冲破天花板，实际出让宅地宗数及完成率均达历史最高。

22年市场下行，不止买房的人少了，宅地买家也散失殆尽，土地流拍比例高，供应完成率首次不及格，仅完成77%。

全年出让48宗宅地，且多为国企类底价拿地，土地市场冷淡收场。

市场情绪向好，造成土地一直超量供应，广州近5年处于“加库存”周期，宅地供应均大于年度新房成交，仅22年土拍低点供求基本平衡。

23年计划供应宅地仍处于中高水位，按目前市场行情，若市场无根本性拐点，预计23年完成率亦难达100%。

所以，为保证供地计划完成率，不少压轴地块得上架了！

接下来，我们一起解读：

1，哪些地方有望被优质地块带飞，适合入场？

2，哪些地方土地高供、内卷加剧，可能优质地块也带不起，购房者要谨慎进场？

话不多说，我们来看看这次都有哪些值得关注的新面孔。

先说天河，去年入市的网红盘天河和樾府（燕塘地块），让多年小透明的燕塘板块瞬间翻红。

而此次供地计划的牛利岗北街以西地块（又名梅花铝厂地块），与网红盘天河和樾府是一路之隔的邻居，地块用地面积73953平方米，位于天河区中西部，西侧邻近白云山，南侧靠近环城高速。

图源房天下

该地块比天河和樾府更靠近地铁，地块距梅花园站500米，周边有广东工贸职业技术学院、广州有色金属工业学校等院校，曜康医院等医疗卫生设施。

还有天河金茂广场、华润万家、广垦天河商业中心、大塘商业中心等商场，生活配套一应俱全。

如果你此前关注过天河白云交界的燕塘片区，那官方对地块介绍中，有个细节值得你关注：蓝皮书内，还特地将其定义为住房需求较高的区域。

为何蓝皮书会这么看好它呢？

信心源于供求，地块周边，自2015年广日电梯旧厂地块出让开始，到越秀夺地打造天河和越府为止，多年断供。

另外，天河和樾府的成绩单说明，该地区还是有潜力可挖。

而且牛利岗地块旁边的天河和樾府已经布局九年一贯制学校，后来者颇有坐享其成感觉，未来入市，或许会对天河楼市目前格局造成一定冲击。

我们看看周边同类新盘参考价，约在8.5-9万/㎡。

例如信达金茂府在售挂牌参考价9万元/㎡；越秀·天河·和樾府在售挂牌参考价8.5万元 /㎡；合生云山熹景在售挂牌参考价5.8万元/㎡。

与广氮、奥体、黄村等需要等待成熟的片区不同，燕塘自带成熟配套，如果追求眼见即所得的成熟，不妨随着土拍，多关注该板块。

另一个明星地块，是南站周边的新增供应。

番禺上半年表现突出，贡献了5宗摇号地块，摇号率高达83%。

在本轮修订版供地计划，番禺区共涉及可出让地块7宗，其中住宅用地5宗，商服用地2宗。

此次官方为番禺做“加法”的，是番禺热度超高的IP：广州南站片区。

下半年番禺土拍，南站无疑是“宠儿”，各类型宗地已占4宗，很少有供应的宅地，也有两宗地块亮相，总用地面积170731平方米。

过往十年，南站罕有宅地供应，尤其是紧邻南站的地段，宅地极少推出。

本次一出手就是17万平的住宅地块，可见打造南站TOD交通枢纽之决心。

两块宅地，周边有2号线、7号线、22号线交汇，步行到地铁站仅需500米，堪称“南站上盖”，周边配套还有万科世博汇等商场。

而地块此次让人眼前一亮的是：自身预留中小学用地，这对苦南站教育资源不足，有教育焦虑的家长，可以多加关注。

总体来看，此次蓝皮书新露出的地块，最值得关注的是天河和番禺的地块，新露出的地块整体地段和配套不错，但惊喜可能不足。

而荔湾荷景路地块邻近西塱地铁站，在广钢一众高容积率项目中，容积率仅1.5的它，是挺惹人关注的，有机会成为市区难得的低密小区。

荷景路地块周边上一次拍地时，是珠实夺地，所打造的广钢花城，上车优品，但对板块价值的动摇比较有限。

而可望江的金沙洲地块，也可以多关注。

毕竟2年前的2021年5月，华润置地以21.28亿元总价拿下，楼面价高达42122元/㎡夺地打造华润置地金沙瑞府。

容积率2.3+望江的金沙洲AB3702045地块，有一定黑马成色，不妨多留意。

情报哥不大看好的地块，是石岗路地块。

先是天生条件不算理想：地块小，容积率还高，其用地面积仅8903㎡，容积率达5.1，夺地者需要有螺蛳壳里做道场的匠心才能把产品做好。

对购房者来说，地块太小，意味着居住体验与单体楼相似，抗性比较大。

另一个隐忧是来自于市场。

近年的珠江后航道，高端项目用下饺子的速度入市。

洛溪桥，中铁西派粤府（准备开盘）

大干围，中海观澜府（已卖完），越秀天荟江湾（天樾组团）

石岗路，时代大家（已卖完），中海观皓府，金融街融御（已卖完）

沥滘路上，有天悦江湾（复式）和珠光新城（一直在卖）

鹤洞大桥脚下，海珠和樾府开始造势（光大花园旁边）

满打满算有十来个新式住宅，陆陆续续开盘，建设，交楼，入住，这些住宅项目用地，不到后航道整体面积的1/7。

小心别被地块·“南向望江”影响判断，地段暂且不够核心的江景，是无法快速吸引大批中高端用户的。

现在入场，加上时间轴的思维方式，赌的概率有点大。

假如你是购房者，买入后起码五年以上时间，周边都在无休止改造，享受工地机器轰鸣多过享受居住的烟火气，你能忍？

除去这些高大上项目，后航道的整体地块，挤满了各种工厂，物流仓储地，以及城中村。

因此，后航道这片土地的质变非常依赖旧改的推动。

大型旧改本来就是一件非常难的事，吃力不讨好，而且成本也越来越高。

无论是旧改还是新增住宅供应，在这个片区都是长周期行为，存在不确定性风险，对购房者来说，片区过早入场者往往有填坑。

对珠江后航道来说，价值拔高就像“一颗石头扔进水里激起逐层波”，是需要过程的，不是想当然就能变成核心区豪宅。

上半年广州土拍冷热不均说明，在市场仍然不够明朗的情况下，开发商拿地尚且战战兢兢只敢向市场成熟片区出手，作为购房者，更应关注片区确定性。

短期内出过网红盘，验证过地段价值的板块，不妨下手，如果地段近年出的项目，连专业操盘的开发商都卖不好，作为购房者的你，就得远离了。

你看好哪个地块呢？欢迎来评论区讨论。

关键词：

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